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8月31日晚間，中國(guó)人民銀行、金融監(jiān)管總局聯(lián)手發(fā)布《關(guān)于調(diào)整優(yōu)化差別化住房信貸政策的通知》和《關(guān)于降低存量首套住房貸款利率有關(guān)事項(xiàng)的通知》，明確首套房商貸首付比例下限降至20%，降低存量首套住房貸款利率，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出市場(chǎng)預(yù)期。多位分析人士向記者表示，“雙料”新政極大提振市場(chǎng)信心，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)、居民購(gòu)房將有積極而深遠(yuǎn)的影響。

(資料圖片僅供參考)

新政提振市場(chǎng)信心

有利于帶動(dòng)經(jīng)濟(jì)企穩(wěn)回升

“這對(duì)市場(chǎng)來(lái)說(shuō)無(wú)疑是一針強(qiáng)心劑。”紅塔證券研究所宏觀高級(jí)分析師殷越表示，總體來(lái)看，利好政策的發(fā)布有助于提升居民對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)的信心，為房地產(chǎn)市場(chǎng)注入活力。隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)回暖，我國(guó)經(jīng)濟(jì)恢復(fù)的基礎(chǔ)將得以進(jìn)一步鞏固，進(jìn)而帶動(dòng)經(jīng)濟(jì)企穩(wěn)回升。

其表示，對(duì)居民而言，利好政策有助于滿足居民的住房剛需，提升人民幸福感，起到改善民生的作用。對(duì)房企而言，增量需求的增加能夠改善當(dāng)前銷售回款不暢的局面，提升房企的流動(dòng)性，緩解信用風(fēng)險(xiǎn)。

招聯(lián)首席研究員董希淼則認(rèn)為，房地產(chǎn)是我國(guó)支柱產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)市場(chǎng)關(guān)聯(lián)很多上下游行業(yè)，其良性循環(huán)對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)恢復(fù)和發(fā)展具有重要意義。但是，2022年以來(lái)，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)疲軟，居民住房消費(fèi)信心和意愿較弱，商品房交易量明顯下降。由此可見，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系已經(jīng)發(fā)生重大變化。

“因此，適應(yīng)新形勢(shì)，適時(shí)調(diào)整優(yōu)化房地產(chǎn)金融政策，在當(dāng)前具有重要性和緊迫性。”董希淼認(rèn)為，兩項(xiàng)新政及時(shí)回應(yīng)市場(chǎng)呼聲，優(yōu)化住房信貸政策，引導(dǎo)個(gè)人住房貸款實(shí)際首付比例和利率下行，有助于減輕居民住房消費(fèi)負(fù)擔(dān)，穩(wěn)住和擴(kuò)大居民消費(fèi)與投資；有助于更好地滿足居民剛性和改善性住房消費(fèi)需求，提振居民住房消費(fèi)的意愿和能力；有助于改善居民對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的信心和預(yù)期，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。

首套房商貸首付比例下限降至20%

有助于降低居民住房消費(fèi)門檻

記者了解到，本次差別化住房信貸政策調(diào)整優(yōu)化旨在引導(dǎo)個(gè)人住房貸款實(shí)際首付比例和利率下行，更好滿足剛性和改善性住房需求。

新政明確，統(tǒng)一全國(guó)商業(yè)性個(gè)人住房貸款最低首付款比例政策下限。不再區(qū)分實(shí)施“限購(gòu)”城市和不實(shí)施“限購(gòu)”城市，首套住房和二套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款最低首付款比例政策下限統(tǒng)一為不低于20%和30%。

對(duì)此，董希淼介紹，此前不同地區(qū)房貸首付比較復(fù)雜，部分地區(qū)二套房貸首付比例最高達(dá)80%。“降低首付比例，有助于適當(dāng)降低居民住房消費(fèi)門檻，提高居民住房消費(fèi)能力。”

新政還將二套住房利率政策下限調(diào)整為不低于相應(yīng)期限貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率（LPR）加20個(gè)基點(diǎn)。首套住房利率政策下限仍為不低于相應(yīng)期限LPR減20個(gè)基點(diǎn)。

對(duì)此，董希淼解讀道，過(guò)去一段時(shí)間，住房信貸政策調(diào)整集中在滿足居民剛性住房消費(fèi)需求。而降低二套房貸利率政策下限，有助于更好地支持居民改善性住房消費(fèi)需求，降低改善性購(gòu)房者的利息支出。

值得一提的是，差別化住房信貸政策調(diào)整優(yōu)化仍遵循“因城施策”原則，中國(guó)人民銀行、金融監(jiān)管總局有關(guān)負(fù)責(zé)同志表示，各地根據(jù)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)和調(diào)控需要，自主確定轄區(qū)內(nèi)首套和二套住房最低首付款比例和利率下限。董希淼預(yù)計(jì)：“從目前情況看，預(yù)計(jì)全國(guó)多數(shù)地方不會(huì)另行加碼，將直接執(zhí)行全國(guó)性下限。”

降低存量首套房貸利率“一箭三雕”

仍體現(xiàn)“房住不炒”原則

在降低存量首套住房貸款利率方面，新政明確，對(duì)于符合條件的存量住房貸款，自2023年9月25日起，可由借款人主動(dòng)向承貸銀行提出申請(qǐng)，也鼓勵(lì)銀行以發(fā)布公告、批量辦理等方式，為借款人提供更為便利的服務(wù)。

“這是歷史上非常罕見的、具有極大創(chuàng)新的政策。”易居研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，近25年來(lái)，房貸政策隨商品房市場(chǎng)和預(yù)售制度的發(fā)展不斷創(chuàng)新，但從未有“中途調(diào)整存量房貸利率”。

值得一提的是，金融主管部門明確，符合條件的存量首套住房貸款是指，2023年8月31日前金融機(jī)構(gòu)已發(fā)放，已簽訂合同但未發(fā)放的，以及借款人實(shí)際住房情況符合所在城市首套住房標(biāo)準(zhǔn)的存量住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款。對(duì)此，董希淼認(rèn)為，將存量房貸利率調(diào)整的對(duì)象明確為首套房貸，表明利率調(diào)整仍然堅(jiān)持“房住不炒”原則，主要是為了降低剛性和改善性購(gòu)房者的利息支出。

在調(diào)整方式上，既可以變更合同約定的住房貸款利率加點(diǎn)幅度，也可以由銀行新發(fā)放貸款置換存量貸款。具體利率調(diào)整幅度由借貸雙方協(xié)商確定，但調(diào)整后的利率，不能低于原貸款發(fā)放時(shí)所在城市的首套住房貸款利率政策下限。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，目前大部分城市存量房貸的利率最低下限是4.65%，此前購(gòu)房者基本是按照6%左右的房貸利率購(gòu)房，此次存量房貸利率調(diào)整后，房貸利率或能降低100個(gè)基點(diǎn)以上。例如，以商貸額度100萬(wàn)元、貸款30年還款方式計(jì)算，月供將從5995元降低至5156元左右，月供最多能減少840元左右。

在董希淼看來(lái)，降低存量首套房貸利率具有“一箭三雕”的作用。其一，是有助于減少借款人房貸利息支出，穩(wěn)定和擴(kuò)大住房消費(fèi)需求，進(jìn)而促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康平穩(wěn)發(fā)展。其二，是有助于縮窄存量房貸與新增房貸利差，減少居民扎堆提前還款和違規(guī)“轉(zhuǎn)貸”行為，為銀行留住優(yōu)質(zhì)的房貸客戶。其三，是有助于減輕居民住房消費(fèi)負(fù)擔(dān)，推動(dòng)居民將儲(chǔ)蓄轉(zhuǎn)化為消費(fèi)和投資，提振居民擴(kuò)大消費(fèi)的意愿和能力。

南方+記者 唐柳雯 陳穎 黎華聯(lián) 張艷

【作者】 唐柳雯；陳穎；黎華聯(lián)；張艷

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